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          2. VR看房,能解救今年的房產市場么?

            2020-03-13 11:46:05 來源: 虎嗅 作者:

            這場疫情,改變了你的哪些消費習慣?

            據國泰君安證券研究所消費大組九大行業近期共同推出的《疫情重塑消費習慣》報告指出:第一,是人們“健康”的價值回歸;第二,是“無人化”的餐廳革命;第三,是“云生活”的持續普及。在線教育、在線辦公、在線醫療、在線娛樂甚至在線賣房、賣車等,過去幾年資本和企業投資無數也未能教育成熟的一些市場,反而被一朝催熟。

            受疫情影響,那些曾經很難在網上售賣的商品如房地產、汽車等營銷模式都“被迫”線上化,同時也倒推著消費者的接受程度大幅提升。以房地產為例,房地產開發項目停工、建筑工人復工遇阻、售樓處銷售業務叫停等,線上直播看房、VR看房成為各大房地產企業特殊時期的選擇。

            春節剛過,各大互聯網公司便率先搭建起“線上售樓處”;恒大、富力、融創、保利、世貿、新城等十多家開發商也紛紛開始“線上賣房”;還有的企業高管學習起網紅直播賣貨,試圖和營銷團隊一起“直播賣房”。依托于日漸成熟起來的VR技術,“VR看房”也一度成為話題熱點。

            最近,貝殼找房的一組數據流出:今年2月,貝殼平臺上找房人和經紀人日均發起了近35萬次VR帶看,相較上月,環比增長35倍;更魔幻的是,2月18日剛剛上線的VR售樓部,在2月22日的首個在線開盤項目中,僅8分16秒用戶就在線認購了1068套房產。

            從這組數據可以看出,從VR看房、VR帶看到在線認購的一整套業務閉環,貝殼確實跑通了,并獲得了用戶的認可。但在疫情過后,這個業務邏輯能否持續,VR看房、VR帶看能否在用戶習慣方面真正取代或者補充線下看房模式,以后用戶是否真的可以通過VR看房、VR帶看就實現在線租房或者買房等一系列問題還有待解答。

            而在搞明白這些之前,先讓我們來了解清楚VR技術在地產行業的應用究竟是怎么一回事。

            什么才是真正的VR看房?

            最近幾年一直在租房的朋友可能都有過這樣的經歷:一些中介會有專人扛著大塊頭的VR采集設備上門采集房間的空間信息,鏈家是其中的代表之一,而這個信息采集團隊就由貝殼的如視事業部打造。

            據貝殼找房技術副總裁兼如視事業部總經理惠新宸介紹,貝殼2015年便開始關注VR技術。當時VR正火,但市場主要聚焦在消費級產品方向,試圖用VR眼鏡、頭盔等產品取代手機,打造下一代信息展示平臺。貝殼涉足VR的初衷主要是為了提升房屋展示的終端體驗,希望用戶不僅能在線看到房屋照片,還能直觀體驗到房屋的空間感和方位感,是把VR當作了用于業務的展示工具。

            幾年發展下來,VR在消費級產品領域一直未能取得重大突破,反而是在如視這樣將VR進行產業應用的團隊手里開了花。

            貝殼·如視選擇的是VR當中的結構光三維重建技術,即通過搜集房屋的空間信息及全景照片,還原出房屋立體的虛擬空間。使用過貝殼找房、鏈家、自如APP的朋友應該都有過類似體驗,進入VR看房場景后,用戶可以自由移動觀察各個房間,而且能看到房間的前后左右上下的任何一個角落,實現720度全景覆蓋。

            其實這種產品也并不新奇,業內早就有類似的產品落地,但和之前市面上常見的VR看房產品的最大不同是,貝殼的VR看房在移動過程中不會出現空間畸變和斷點,即移動過程不會出現圖片扭曲、有成片無像素黑斑的情況,不會給人造成頭暈目眩的不適感。

            惠新宸告訴虎嗅,這是因為很多同行為了降低技術門檻和節省采集信息過程中的成本,會選用所謂的“2.5D”模型技術,即只采集720度全景照片,并不采集空間數據,重建的三維空間只有墻體結構是立體的,其它的內容都是二維圖片,因此用戶只能從一個角度看出空間的立體感,如果移動視角,空間就會扭曲變形。

            也正是因為這樣的糟糕體驗,在貝殼的VR看房產品推出以前,VR技術在地產行業內一直沒能大規模普及,也沒能推動消費者把線上看房作為常態。而貝殼從2015年開始技術調研,到2018年成立如視事業部及落地第一代產品,再加上這兩年的產品多次迭代,才實現了當前的VR看房效果。

            “這次疫情帶來的業務增長也讓我們很驚訝,之前我們的VR主要起到面向C端的展示作用,但最近一個多月卻開始大量對接B端的業務實現,包括最近剛剛上線就實現成交的VR售樓部。”惠新宸說道。

            一個關鍵的問題是:雖然疫情推動了線上選房、購房取得了一波需求爆發,但這些簽約的用戶可能都是一些剛需受眾,在疫情之前他們就已經選好了房子,只不過疫情期間無法線下成交,所以選擇在線上認購。這場疫情貌似在一定程度上改變了用戶的使用習慣,但這種習慣如果沒能覆蓋到更大范圍的非緊迫剛需人群,那么在線看房就不可能真正幫助今年的房產市場“回暖”,疫情過后這個業務也將無法持續。

            雞腿or雞肋?

            中國法院網公告顯示:受疫情影響,截止3月4日,已有107家地產相關企業公告破產。房地產是一個資金高周轉的行業,以碧桂園為例,號稱“拿地4個月開盤,5個月資金回籠,6個月資金回正,快于3個月開盤有獎,慢于7個月開盤撤職”。而疫情直接把房地產行業冰封,資金鏈緊繃成為必然,挺不過去的中小房企紛紛宣告破產。

            而VR看房能否真正滿足用戶需求,通過線上的方式把交易激活,成為了所有問題的關鍵。

            如果把用戶的購房、租房過程做一下階段劃分,大概能分成三個環節:搜集信息-實地看房-簽合同成交,而房產領域的互聯網模式如果從1995年搜房網成立算起,已經有25年歷史,但卻始終停留在幫助用戶更容易獲取信息的環節,看房和簽約都需要在線下完成,互聯網房產平臺一直以來都只是線下中介的一個流量來源。

            但貝殼VR帶看在疫情期間完成的業績讓虎嗅看到了一種可能,即VR技術或許真的能改變用戶的習慣,實現購房、租房全流程的線上化閉環,從而真正為今年遇冷的房地產市場注入一針“強心劑”。

            把看房場景拆開來看,用戶線下看房想要獲取的信息無非是房屋本身的空間情況、小區內部和周邊的配套平臺、房屋的稅費情況等,VR看房結合房產經紀人的解說服務形成的“VR帶看”,通過對線下看房場景的1:1還原,理論上可以滿足上述所有需求。

            貝殼VR帶看的業務邏輯是,用戶事先和房產經紀人約好時間,然后房產經紀人和用戶連線,共同在房源的VR場景中瀏覽,這個過程中用戶不僅能看到房屋的空間情況,還能隨時詢問經紀人房屋的其它情況,整個帶看過程雖然沒有在線下見面,但和真實的場景已經高度貼合。

            而針對新房業務,貝殼平臺配合著出臺一些諸如7天無理由退房的政策,則進一步打消用戶的購房顧慮,實現“信息搜集-看房-下定”的全流程在線化,這也就是貝殼VR售樓部的業務邏輯。

            疫情過后,無論是買房還是租房,畢竟都是高額支出,線下看房必定仍是剛需,但相比過去線下看房繁重的時間和精力占用,已經嘗到VR帶看甜頭的用戶和房產經紀人大概率會形成默契——先通過VR看房、VR帶看做篩選,然后再有的放矢地到線下復看心儀的房源。

            而這個過程中VR帶看即使無法顛覆線下看房,但也已經改變了傳統的線下看房、交易流程,大幅提高了買賣雙方的效率并節省了成本,帶來了更好的購房體驗。

            VR除了在線看房,還能干嘛?

            除了展示作用外,在惠新宸看來,VR的真正價值其實是其背后的空間數據價值。

            在最初的技術選型過程中,如視最終選擇了3D結構光技術,因為相比其它的技術類型前者需要采集更多的數據,“其它的技術類型重建一套房子的虛擬空間只需要采集幾十到幾百兆的數據,但3D結構光技術需要采集1個多G的數據,數據的密度更高,維度更多。”

            有了這些數據后,結合一些場景就能訓練特定的AI算法,然后推動相應業務的效率提升,甚至從技術反向迭代出一些創新業務。

            比如有了空間的深度數據后,通過訓練算法,技術團隊能很容易地根據圖片的光線信息完成圖片中物體的分割,實現物體的準確識別。在具體的實踐中,如視團隊通過在房屋圖片中識別出電視機及其準確邊界,為電視機貼上了貝殼專屬視頻,讓消費者提升了看房的身臨其境感,不僅不會像打上logo一樣影響體驗,而且很酷。

            在反向推動業務創新方面,惠新宸舉例,過去房產經紀人想要得到房屋的3D結構圖,需要由專業的VR攝影師實地采集房屋的空間數據,然后再上傳給設計部做圖,但隨著如視Lite的推出,通過如視訓練的AI算法,經紀人只需要用一個全景相機拍下房屋的全景圖片,連長寬高信息都不用采集,AI就能基于335萬套的VR房源數據自動將2D轉化為3D,生成房屋的3D結構圖,優化經紀人量房操作的同時每年還能為公司節省大量VR采集成本。

            這種將VR+AI的技術進一步延伸,貝殼又推出了貝殼未來家這個產品。

            在看房的過程中用戶可能會暢想房子裝修后的效果,如果能立馬復原用戶的構思出具裝修效果圖,則能大大提升房產經紀人的簽單成功率。為此,貝殼在VR三位重建技術之上疊加AI算法,可以將房屋三維戶型圖與智能設計相結合,通過家具、風格的實時渲染和拼接,在短時間內將購房者腦中的裝修方案具象化,用戶可以數秒內看見房子的裝修情況。

            低成本生成房屋結構圖、快速渲染完成房屋裝修效果圖,這些都還只是VR背后數據價值延伸出的三個應用場景,更多的業務環節和業務流程未來可能都會借助到這些數據價值,完成效率提升甚至迭代。如果說,用數據實現傳統業務的智能化,是一種產業互聯網實踐,那么貝殼VR推動的就是整個房產領域的產業互聯網化。

            另外,除了對內的流程優化和業務創新,貝殼的VR技術還在努力走出去,在更多空間服務場景中落地自己的VR技術。

            據悉,貝殼的如視團隊已在家居家裝、房地產、酒店民宿、商業空間、新零售、文博等多個空間細分領域市場都有落地的VR合作項目,已經與包括萬科、紅星美凱龍、鏈家、自如、同程藝龍在內的近100個知名品牌展開了合作,并已被評為2022“科技冬奧”優秀技術產品。

            但惠新宸告訴虎嗅,這么做并非為了賺錢,而是為了尋找更多VR可落地的場景,搜集更多空間信息,迭代出更多的場景解決方案。可見貝殼·如視的目標已經不僅僅是做好貝殼內部的VR技術支持部門,而是想要成為整個線下空間數據化的基礎設施。

            線下空間服務的未來

            從VR到數據,從數據到AI,VR在房產領域的價值早已不僅僅是個展示工具,而是通過背后的數據挖掘在推動各個業務環節的改造。

            未來房產交易的整個鏈條或許都不再會有線上與線下之分、虛擬和現實之別,因為所有的環節都可能需要借助智能化的手段,而這些能力的原點就是曾經那個作為展示工具的VR技術。

            據惠新宸介紹,目前貝殼的VR房源已覆蓋126個城市,累計掃描重建VR房源超過335萬套,其中包括7000萬張全景圖片數據和520萬標注數據,這些數據反向推動三維重建算法的迭代,從而降低整個數據采集到建模的門檻。

            過去為了能真實地重建房源的三維虛擬空間,采集數據過程中不僅需要利用專業的VR采集設備去進行三維掃描,并采集房屋的空間數據,但憑借單目圖像深度估算技術,如今只需要獲取全景照片,就能完成2D轉3D的空間重建,而過程中對硬件門檻的降低價值巨大。

            等于說靠一部全景相機,甚至只是一部攝像頭帶景深功能的手機,就能方便地把實體空間重建為VR虛擬空間。那么這項技術就有了大范圍普及的可能,成為線下基于空間提供服務的產業互聯網化的基礎設施。

            在和一個線下連鎖企業合作的案例中惠新宸提到,過去為了保證門店的衛生和員工業務操作的規范性,需要總部做大量的培訓工作,還得花費高額的檢查成本,但現在每個門店放幾個全景相機,總部就能掌握門店高度還原的空間信息,整個人員培訓和檢查的成本都能大大降低。

            這還只是貝殼VR產業互聯網實踐過程中的一個小案例,貝殼的如視團隊計劃是和更多的線下業態合作,發掘更多的場景,落地更多的VR解決方案。

            通過VR技術的不斷實踐與完善,貝殼有可能成為打造線下空間數字化的一個入口,從而推動大量線下空間服務以及整個業務鏈條的數字化、在線化和智能化。

            結語

            這場疫情,把VR技術帶來的在線看房模式推到大眾眼前。據貝殼研究院最新數據統計:上周(3月2日-3月8日一周內),全國18城僅二手房市場成交量就已出現明顯回升,環比增加89.7%。新增房客源均已經恢復至去年12月的周均水平,其中,新增客源中有67.2%來自線上委托,整體二手新增房客恢復至疫情前水平。

            這一次,或許真的能在一定程度上解救當下房產市場。

            初審編輯:

            責任編輯:單建偉

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