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          2. 如何看待《安家》中涉及的房產交易問題?法官來解答

            2020-03-13 11:49:35 來源: 樂居網 作者:

              近日,由孫儷、羅晉領銜主演的電視劇《安家》正在熱播。這部聚焦于房產中介的電視劇,涉及不少與日常生活息息相關的法律問題。“跳單”行為是否構成違約?獲贈后如何實現權益?北京市朝陽區法院亞運村法庭法官助理王巖結合當中劇情,就大家關心的話題作出了法律解讀。

              “跳單”行為是否構成違約?

              《安》劇中有這樣一個橋段:房產經紀人房似錦輾轉奔波許久,為林茂根林老板找到了其口中描述的老洋房向公館,又經過多方打聽,聯系到向公館的原主人向玉榮的后代。經驗老道的房產中介店長徐文昌曾善意提醒房似錦,一定要和林老板簽好中介協議。然而房似錦卻始終堅信林老板是個好人,并沒有在意這件事。結果在向家的后人被找到之后,林老板不僅將看護了向公館數十年之久的耿運來夫婦騙出了向公館,還繞過了房似錦和徐文昌,私下與向家繼承人完成交易。

              王巖:“跳單”并非嚴格的法律術語。在房產中介的居間服務中,“跳單行為”指的是買賣或租賃的一方利用了中介公司的房源信息后,繞過該中介機構直接與另一方達成交易的行為,或者是繞過該中介機構通過其他機構與另外一方達成交易的行為。

              林老板未與房似錦簽訂《中介協議》,但接受房似錦介紹的房源和房主信息后,繞過房似錦私下與向家繼承人完成交易并辦理了過戶手續,林老板確實存在“跳單”行為。但由于房似錦未與林老板簽訂《中介協議》,林老板“跳單”的行為并不構成法律層面上的違約。

              實踐中,中介公司在簽訂居間合同時,通常會通過格式條款的形式明確禁止“跳單行為”。如何界定“跳單行為”是否構成違約?根據最高人民法院2011年12月20日發布的1號指導案例,裁判要點中明確,房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。

              但是,當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時,買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的,買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立,其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息,故不構成違約。

              獲贈房產后如何實現權益?

              根據《安》劇劇情,解放前,向公館的原主人向玉榮將向公館的兩間耳房贈予了耿運來的爺爺(當時的向公館管家),并有《贈予書》為證,耿運來一家三代人七十多年來一直居住在向公館里。而林老板在明知該事實的情況下,與向家后人簽訂了合同,并取得了具有法律效力的房產證,耿運來依據《贈予書》原件要求重新對向公館進行確權,是否可行?

              王巖:《安》劇中,向玉榮出具了《贈予書》,并將房屋實際交付給受贈人耿老爺子,受贈人接受贈與房屋后,耿家三代人一直居住在該處房產中,雙方達成合意并實際履行,贈與合同已經生效。

              但贈與合同生效并不意味著房屋所有權的轉移。現實生活中發生房屋贈與后,受贈人應盡快到不動產登記事務中心辦理過戶登記手續,以保障自己的權益。

              結合劇情,如今,耿運來只能通過法院先行確定贈與合同的效力,后另行向林老板主張權利,取得相應的房產對價。

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            責任編輯:單建偉

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